ifada إفادة

ifada إفادة


تدبير المجال الحضري بالمغـرب من خلال الإطار القانوني

السبت 25 يناير 2020 - 16:35 , افادة
تدبير المجال الحضري بالمغـرب من خلال الإطار القانوني
حياة سمير باحثة في القانون العام

يحظى تدبيـر المجال الحضري ببـلادنا والذي يقصـد به إخـراج مقتضيات وتوجهات وثائق التعمير إلى حيز الوجود بأهمية كبيرة لدى المختصين والمهتمين بهذا الشأن وكذا لدى السلطات العمومية، لذا فقد بدأ اهتمام هذه الأخيرة بالنمو الحضري منذ الحقبة الأولى من القرن الماضي، حيث تم إصدار ومراجعة عدة تشريعات بهذا الخصوص كلما دعت الضرورة إلى ذلك وكلما استجدت حاجيات وظروف تحتم ذلك.
وإذا كانت هذه التشريعات تأتي الواحدة تلو الأخرى بالجديد عبر حقب مختلفة، وتلبية لحاجيات معينة، فلا أحد يجادل في أن المبادئ العامة الرئيسية المعتمدة منذ سنة 1914، كالتخطيط الحضري والمراقبة القبلية والبعدية للبناءات والتجزئات العقارية ومعاقبة المخالفين، لازالت معتمدة لحد الآن في جوهرها، بل تم تعزيزها وتوسيع نطاق تطبيقها. 
فماذا عن هذه النصوص القانونية؟ وماهو الجديد الذي كانت تأتي به عند كل تعديل للتشريعات المعمول بها في مجال التعمير بصفة عامة ومجال التدبير الحضري بصفة خاصة 

المبحـث الأول : قانون التعمير
لقد تعاقبت على بلادنا منذ مطلع القرن العشرين مجموعة من التشريعات الهامة في ميدان التعمير، حيث "عرف المغرب منذ سنة  1914 قوانين التعمير التي أتاحت له توجيه ومراقبة الضغط المستمر الذي يتميز به هذا الميدان، كما أعيد النظر في هذه القوانين التشريعية وعززت بنصوص كثيرة أخرى  والجاري بها العمل حاليا وكذا الدوريات الصادرة حول تطبيقها .
ويعتبر ظهير 16 أبريل 1914 المتعلق بالتصفيفات (أو ما يسمى حاليا بقرارات تخطيط حدود الطرق العامة) وبتصاميم التهيئة وتوسيع المدن والارتفاقات ورسوم الطرق، أول قانون منظم للتعمير بالمغرب. فهو يعتبر من الارهاصات الأولية للتخطيط الحضري ببلادنا، حيث صدر في عهد الحماية بهدف التحكم في تطور المجتمع المغربي وذلك لخلق محيط عمراني يؤثر باستمرار في سلوك الأفراد والجماعات.
ونظرا للتطور الذي عرفه المجتمع المغربي بعد ذلك، تم في بداية الخمسينات إعداد قانون جديـد للتعمير من طرف المهندس المعمــاري "ميشيل إيكوشار" بتاريـخ 30 يوليوز 1952، والذي كان الهدف منه تحقيق عدة إصلاحات مـن بينها : توسيـع المجال الخاضع لقانون التعمير، وتحسين محتويات وثائق التعمير، وتطوير ضوابط البنـاء واستعمال الأراضي.
لكن هذا القانون هو الآخر أصبح متجاوزا بفعل عدة عوامل اضطر معها المشرع المغربي إلى إعداد قانون آخر للتعمير سنة 1992 يحمل رقم 12/90  ، والذي اعتبر خطوة هامة بالرغم من أنه لا يستجيب لوحده لكل الانشغالات المطروحة في ميدان التعمير.

وقـد كـان الهـدف الرئيســي مــن مراجعـة الظهيريـن الآنفـي الذكـر (ظ 1914 و ظ 1952) يتجلى في، إيجاد الحلول الناجعة للمشاكل التي تعرفها التكثلات العمرانية والعراقيل التي تحول دون تنميتها تنمية منسجمة تحقق إطار عيش أفضل للمواطنين .
وهكذا وبفضل قانون التعمير الجديد رقم 12/90، أصبحت وثائق التعمير التوجيهية تحمل الصبغة القانونية بعدما كان هذا القانون يعتمد فقط في تنظيم وتخطيط مجاله الحضري على وثائق التعمير التنظيمية ( تصميم التنطيق (PZ)تصميم التهيئة( PA) إلى غاية بداية التسعينات.
إلا أنـه وبعد مرور أربعين سنـــة على الاستقلال، ورغم صدور هــــذا المقتضـى الجديــد (القانون رقم 12/90)، أصبح المغرب يعتمد في تخطيط مجاله الحضري على وثائق التعمير التنظيمية والتقديرية أو التوجيهية في نفس الوقت، بحيث تم وضع الأساس القانوني للمخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، وأصبح هذا الأخير هو الأداة التي تحدد الاختيارات الأساسية للتعمير والتي من شأنها توجيه تطور المدن بشكل يجعلها تستجيب لحاجيات النمو الحضري على المدى الطويل.
كما أصبح يعتبر اللبنة الأساسية التي ترتكز عليها الدراسات الضرورية لوضع تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة. فضلا على أنه أصبح ملزما لكل المتدخلين في ميدان التعمير، وخاصة الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية التي تتلقى مساعدات من الدولة والجماعات المحلية. لكونه أصبح يعمل على تخطيط المدينة على مستوى متوسط يصل إلى ربع قرن كحد أقصى. وهو ما أعطى بالتالي للمخططين إمكانية توقع تطور المدينة ومن تم توفير حاجياتها وتحقيق تنميتها.
وبالإضافة إلى ما سبق، فإن من بين أهم المستجدات التي جاء بها قانون التعمير الجديد رقم 12/90 الساري المفعول، من أجل ضمان المرونة الضرورية للتطبيق السليم لوثائق التعمير مع تبسيط إجراءات المصادقة عليها نجد : توسيع مجال التغطية بتصاميم التهيئة، توسيع مجال فرض رخص البناء والسكن وتحقيق بعض مقتضياتها، توسيع مجال تدخل المهندس المعماري، إرساء نظام للزجر أكثر فعالية على المستوى المسطري وحجم الغرامات، وضع أرضية قانونية لعمليات إعادة هيكلة التجزئات غير القانونية، إحداث انسجام بين مقتضيات النص وبين نصوص أخرى، خاصة الميثاق الجماعي، وظهير نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت.

وعموما فإنه من بين إيجابيـات القانـون رقـم 12/90 الساري المفعول أنه   :
أعطى لمخطط توجيه التهيئة الحضرية قاعدة قانونية، وكرسه كوثيقة من وثائق التعمير يمكن التحجج به ضد الغير.
وسع نطاق إلزامية رخصة البناء، ليشمل زيادة على المحيطات الحضرية والمناطق المحيطة بها، كل منطقة يعترف بأنها تكتسي صبغة خاصة، أو تقع في شريط ساحلي عمقه 5 كلمترات، أو بجانبها طرق المواصلات غير الجماعية أو السكك الحديدية في عمق لا يتعدى كلمتر واحد.
دعم النظام الزجري للمخالفات في ميدان البناء حتى تطبعه الصرامة والسرعة في التدخل، وذلك بالسماح للسلطات المحلية التي تتوفر على القوة العمومية بهدم بعض البناءات غير القانونية في بعض الحالات.
حقق الشروط الملائمة لتحسين الجودة المعمارية ولضمان متانة وسلامة البنايات، بفرضه الاستعانة بالمهندسين المعماريين والمهندسين المختصين عند كل عملية بناء.

وتجدر الإشارة إلى أن هذا القانون الجديد الخاص بالتعمير، قد ظهر في مناخ اقتصادي واجتماعي أقل ما يمكن أن يقال عنه أنه صعب. كما أن الفترة التي أخرج فيها هذا النص إلى حيز الوجود، عرفت صدور نصوص تشريعية وتنظيمية جديدة أخرى في الميدان الجبائي وتنظيم المهن والتقسيم الإداري وغيرها، وكذلك إحداث مؤسسات ذات صلة بالتعمير .
وعلى الرغم مما أتى به هذا القانون من جديد، فإنه طرح في نفس الوقت العديد من المشاكل. إذ أبانت الممارسة عن وجود الكثير من النقائص والعيوب، سواء على صعيد نطاق التطبيق، أم على مستوى وثائق التعمير، أو القواعد المتعلقة بالبناء.
إذن فهذا التشريع المعمول به حاليا في ميدان التعمير، قد أثبتت التجربة الميدانية بالملموس محدوديته في ضبط النمو المجالي والاستجابة لمختلف التحولات الاقتصادية والاجتماعية، وعدم قدرته على إيجاد حلول للمشاكل الكبرى التي تعرفها التكتلات العمرانية بسبب التثاقل والجمود الذي يميز هذا القانون من جهة، ولكونه أيضا لم يعد يتماشى والتغييرات المتسارعة التي يشهدها المجال.
إن تقادم قانون التعمير الساري المفعول حاليا وتغليب الطابع التنظيمي والمسطري المنغلق..، يعد من العوامل المساهمة في الانتشار العشوائي لمختلف أشكال السكن غير اللائق وللأنشطة غير المنظمة وللتملص الضريبي..، مما يعيق ويتنافى مع التوجه نحو تحفيز مبادرات الاستثمار المدرة لفرص الشغل. لدرجة أن التعامل مع هذا القانون أصبح يتم في أحيان كثيرة عبر الاستثناء الذي أصبح يشكل القاعدة، فضلا عن تنامي وتفشي التواطؤات التدليسية في صفوف بعض إن لم نقل العديد من المضاربين والمنعشين العقاريين.

ونظرا للمرحلة الجديدة التي تعيشها بلادنا، والمتمثلة أساسا في الانفتاح والانخراط في العولمة وما يفرضه ذلك من تقوية لقدراتنا التنافسية ومن إصلاح للأوراش الكبرى بالمملكة، وفي شتى المجالات بما فيها قطاع الإسكان والتعمير، قدم جلالة الملك نصره الله خطابه السامي في هذا الشأن والذي دعا فيه إلى ضرورة اعتماد وإعداد إطار قانوني جديد والذي جاء في بعض مقتضياته : "... وتعزيزا للمجهودات التي تقوم بها حكومتنا، فقد أضحى من اللازم الانكباب على مراجعة وتحديث منظومة التعمير الجاري بها العمل في بلادنا، والتي وإن عرفت بعض الاصلاحات في العقدين الماضيين، فإنها ظلت محدودة، ومازالت بعض تشريعاتها ترجع إلى القـرن الماضـي..".
كما أوضـح جلالتـه أن الغاية المنشودة مـن الإصلاحـات التشريعيـة تتمثـل في : "... غايتنا المثلى جعلها تواكب الحركة العمرانية التي تعرفها المملكة، وتساير وثيرة تنمية العديد من القطاعات الحيوية ذات الأبعـاد الاستثمارية والصناعية والسياحية والسكنية".
مضيفا أيضا : "... فإننا نؤكد مدى العناية البالغة التي نوليها للتعجيل بإعداد وإقرار مدونة جديدة للتعمير حتى تكون مستجيبة لتطلعاتنا من أجل إصلاح الأوضاع القائمة وتوطيد الثقافة والتنافسية ومبادئ الحكامة الجيدة، لتأهيل هذا المجال والحفاظ على الهوية المغربية. مدونة تقوم على تبسيط المساطر وضبطها والإنصاف العقاري، وتستهدف إنعاش وجلب الاستثمار وخدمة التنمية البشرية، ومكافحة الفقر، وسد العجز الاجتماعي، والحفاظ على جمالية المجالين الحضري والقروي، وتلبية حاجيات المواطنين إلى المأوى اللائق والعيش الكريم، منسجمة في نفس الوقت مع الخيارات التي أقرها المخطط الوطني لإعداد التراب، وما أفرزه من توجهات تتلاءم وتنوع مجالاتنا الترابية، مع الاستفادة القصوى من معطيات ونتائج الإحصاء العام للسكان والسكنى". 
إذن ومن خلال كل ما تقدم، يتضح لنا أن الجهات المعنية وخصوصا بعد صدور الخطاب الملكي منكبة على تحديث وعصرنة قانون التعمير، حتى تضعه في قالب يستجيب وطموحات المخططين والمدبرين للشأن الحضري، وأيضا ليتلاءم وتحقيق المشاريع الاستثمارية الكبرى في جل القطاعات الاجتماعية والاقتصادية والسياحية والصناعية والسكنية والترفيهية... بما يحقق التنمية المستديمة في جل القطاعات بشكل يكون فيها الانسان هو محور هذه التنمية.
خصوصا إذا علمنا أن ميدان التعمير اليوم، يعتبر " الشغل الشاغل للسلطات الإدارية المركزية منها والإقليمية والمحلية، وذلك لأنه يؤرخ بإخلاص لحضارة الشعوب وثقافتها وثراتها. فهو بمثابة المرآة الحقيقية التي تعكس مدى تقدم الأمم وتطورها عبر الحقب. وإن كان المفهوم اللغوي للتعمير يعني التنظيم العقلاني للحواضر طبقا لضوابط وقوانين محددة، فإن مغزاه الاجتماعي يهدف إلى الحفاظ على سلامة بيئة عيش المواطنين وضمان سهولة تنقلاتهم وتخصيص أماكن التجهيزات العموميــة ومناطق الأنشطة الموفرة للشغل لهم مع توفير أسبــاب راحتهم بصفة عامــة..  ".
إذن، فالتعمير أصبح يكتسي أهمية قصوى في تطور المجتمعات البشرية، كما يشكل قطاعا حيويا له انعكاس مباشر على مستقبل البلاد سواء على المستوى الاجتماعي أو الاقتصادي. وقد أصبح اليوم يطرح قضايا ومشاكل أكثر تعقيدا وتشعبا من أي وقت مضى، نظرا لتباين عناصره ولارتباطه المباشر بالحاجيات اليومية والأساسية للسكان ". وهو ما يتطلب معالجة شمولية في إطار سياسة وطنية مضبوطة للتهيئة ولإعداد التراب الوطني.

المبحـث الثاني : قانون التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات
على غرار قانون 12/90 المتعلق بالتعمير، فقد مر قانون التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات رقم 25/90 بمجموعة من المراحل قبل أن يستقر في صيغته الحالية.
وتعتبر التجزئة العقارية إحدى أدوات التعمير العملياتي، حيث تترجم مجاليا السياسة الحضرية المتبعة والمخططة. وقد عرف مفهومها تطورا ملحوظا بتطور التشريع المنظم لها، حيث كانت التجزئة خاضعة لقواعد القانون الخاص بين المجزئ وبين المستفيدين ، ولقواعد القانون المدني بالخصوص في وقت لم تتوفر الظروف والإمكانيات لتحقيق تجزئات عقارية تتحكم التخطيطات في مسارها سواء في جانب المراقبة أو في الجانب التقني. ومرد ذلك إلى حياد السلطة الإدارية وعدم تدخلها في متابعة أعمال التجزئات، وقد نجم عن هذه الأوضاع تشتت المساكن في ضواحي المدن الكبرى دون التناسق مع المتطلبات والشروط الأساسية والضرورية لإيجاد سكن لائق .
وهكذا فقد أخضع المشرع التجزئة العقارية لمراقبة الإدارة وتوجيهها عبر عدة نصوص متتالية، كان أولها ظهير 16 أبريل 1914 المتعلق بالشؤون المعمارية. مرورا بظهير 16 يونيو 1933  وظهير 30 شتنبر 1953، وانتهاء بالقانون رقم 25/90 المؤرخ في 17 يونيو 1992 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.

وبالنسبة لمفهوم التجزئات العقارية من خلال القانون رقم 25/90، نجد أن هذا الأخير أجل لإنجاز أعمالقد حل محل الظهير الشريف المعمول به في مجال تجزيء الأراضي وتقسيمها والصادر بتاريخ 30 شتنبر 1953. وتتجلى أهم المستجدات التي جاء بها هذا القانون الجديد والتي تهم مجال التدبير الحضري فيما يلي :
توسيع مفهوم التجزئة العقارية حتى تشمل العمليات السياحية والصناعية والتقليدية ولو كانت العملية نتيجة قسمة ومهما كانت مساحة البقعة المنبثقة عن التجزئة.
ضبط مفهوم تقسيم العقارات.
منح تسهيلات إضافية للمجزئين مقابل ضمانات لإنجاز التجهيزات الموضوعة على عاتقهم، وذلك بالخصوص بالترخيص لهم ببيع البقع قسطا قبل إتمام مجموع التجهيزات، واسترداد ما ينفقونه على تنفيذ التجهيزات الخارجية.
فرض الاستعانة بالمهنيين المختصين في التهيئة، ويتعلق الأمر بالمهندس المعماري والمهندس المختص والمهندس المساح، كل واحد في حدود مهمته.
سن نظام الزجر على غرار ما تم إجراءه بالنسبة للقانون المتعلق بالتعمير.
وضع قواعد مضبوطة لتمويل أشغال التجهيز التي تقتضيها إعادة هيكلة السكن غير القانوني.

ويعـرف المشـرع المغربـي التجزئـــة العقاريــة فــي هـذا القانون الجـديــد بأنهــا  : "تقسيم عقار من العقارات عن طريق البيع أو الإيجار أو القسمة إلى بقعتين أو أكثر، لتشييد مبان للسكن أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو حرفي مهما كانت مساحة البقع التي يتكون منها العقـار المراد تجزئته".
وللإشارة فقد تعددت الدراسات الفقهية التي حاولت تعريف التجزئة العقارية، وهذا التعدد لا يعني في حد ذاته الاختلاف من حيث الجوهر. فغالبية التعاريف المقترحة تتفق في التأكيد على خصوصية هذه العملية التي ارتبطت في روحها وفلسفتها بالمنطق الذي تخضع له المعاملات العقارية القائمة على عنصر التفاعل مع المعطيات الاقتصادية والاجتماعيــــة .
إذن، فبالرجوع إلى تعريف التجزئة العقارية في القانون الجديد الساري المفعول حاليا، نستخلص أن هذه الأخيرة يمكن أن تكون مخصصة للسكنى أو للصناعة أو للتجارة أو للحرف أو للسياحة. وهي وإن اختلفت من حيث هدفها والغرض منها إلا أن المشرع لم يفرق بين هذه الأنواع من التجزئات من حيث الإجراءات والقواعد المنظمة لها.
وإن هذا التوسع الجديد في مفهوم التجزئة، يمكن الإدارة من ضبط العمليات العقارية التي يمكن أن ينتج عنها خلق تجزئات عشوائية، وبالتالي مراقبة كل عملية قد يتولد عنها مباشرة وعلى المدى القريب تشييد مجموعة من البنايات.
وبالإضافة إلى عبارة التجزئة العقارية، نجد أن القانون رقم 25/90 ينص أيضا على عبارات أخرى من قبيل، المجموعات السكنية وتقسيم العقارات. فماهو تعريفهما ؟ وما هو الفرق بينهما وبين التجزئة العقارية ؟.

أولا - التجزئات العقارية والمجموعات السكنية
حسب المادة 56 من قانون 25/90، تعتبر مجموعة سكنية هي كل عملية بناء تتم وفق الشروط والمعايير التالية :
يجب أن تتم العملية العقارية بواسطة المالك أو الملاكين الشركاء على الشياع في بقعة واحدة أو عدة بقع متجاورة أو متقاربة.
يجب أن تهدف العملية إلى بناء مباني فردية أو جماعية للسكن. وبما أن موضوع المجموعة السكنية هو إقامة بناءين اثنين على الأقل، فإنه لا يمكن اعتبار بناء عمارة واحدة مكون من عدة مساكن مجموعة سكنية.
يجب أن تكون المساكن التي تحتوي عليها المباني التي تم تشييدها معدة إما للبيع أو الإيجار.
يجب أن يتم تشييد البنايات المزمع إنجازها في إطار هذه العملية العقارية بصورة متزامنة أو متتالية. وهي كذلك عملية تشييد مجموعة من العمارات والتي يمكن أن تتم دون اللجوء إلى التقسيم. وهنا تختلف عن التجزئة التي هي عبارة عن تقسيم وتفويت للغير الذي يتولى البناء بنفسه.
ثانيا - التجزئة العقارية وعملية تقسيم العقارات
تمت الإشارة إلى عملية التقسيم من خلال المادة 58 من قانون 25/90. ويقصد بها كل عملية لا ترقى إلى مرتبة التجزئة لانتفاء عنصر من عناصر التجزئة وهو التقسيم لأجل البناء.
إذن، يعد تقسيما عقاريا كل عملية عقارية تتوفر فيها المواصفـات والشـروط التالية :
عملية البيع أو القسمة ويقصد بها : 
كل عملية بيع يكون موضوعها تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة للبناء.
كل عملية قسمة ينتج عنها تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة للبناء.
ب – عملية البيع على الشياع :
ويتعلق الأمر بكل عملية بيع على الشياع ينتج عنها بيع عقار لعدة أشخاص، على أن يكون شائعا بينهم إذا كان من شأن ذلك أن يحصل أحد المشترين على الأقل على نصيب شائع تكون المساحة المطابقة له دون المساحة التي يجب ألا تقل عنها مساحة البقع الأرضية بمقتضى وثيقة من وثائق التعمير، أو دون 2500 متر مربع إذا لم ينص على مساحة من هذا القبيل.
وهكذا يكون هذا القانون الجديد المتعلق بالتجزئات العقارية، بتحديده لمفهوم تقسيم العقارات، قد وضع حدا للالتباس الذي كان سائدا والذي كان يعتبرها وبشكل خاطئ كتقسيم للعقار.
وتجدر الإشارة إلى أن هذا القانون وبعد مرور 8 سنوات  من التطبيق والممارسة، تبين أنه تعتريه العديد من النقائص والعيوب، وتتخلله بعض مظاهر اللبس والتعقيد التي تمخضت عن مجموعة من المشاكل الكبرى. كما تبين كذلك أن المدبرين الحضريين لم يعيروا أي اهتمام لبعض المقتضيات الجديدة الهادفة إلى تسهيل مأمورية كل المجزئين والجماعات على حد سواء، بالرغم من انبثاقها من ممارسة كانت معروفة قبل صدور القانون.
كما أن العمل بالنظام القانوني الجديد للتجزئات العقارية يطرح العديد من المشاكل المتعلقة أساسا بشروط قبول طلب الإذن في إحداث التجزئة، وشروط الحصول عليه، والتنفيذ الجيد للتجزئة وتدبيرها.

المبحث الثالث : باقي القوانين المعتمدة فـي تدبير المجال الحضري
تدبيــر المجــال الحضــري يتدخــل فيــه بشكــل مباشــر كــــل مــن قانــون التعميــر وقانــون التجــزئات العقاريــة والمجموعــات السكنيــة وتقسيــم العقــارات. إلا أن هنــاك قوانيــــن أخــرى لا تقــل أهميــة عنهمــا وتعتــبر جــد ضروريــة فــي كــل عمليــة تدبيــرية تعرفــهــا المدينــة. ويتعلــق الأمــر بكــل:
المطلـب الأول : قانون نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت
إن عمليات التعمير وبرامج إنجاز التجهيزات الأساسية والمرافق الاقتصادية والاجتماعية... تتطلب مساحات شاسعة من الأراضي لا تكون في غالب الأحيان بحوزة السلطات العمومية. لهذا تعتبر مسألة توفير الأراضي في المجال الحضري من بين المهام الأساسية التي أصبحت تضطلع بها هذه الأخيرة في مختلف المجتمعات.
فالسلطة العمومية تتدخل عن طريق نزع الملكية من أجل التحكم في استعمال السطح، ومن تم الحصول على الأراضي اللازمة للتعمير والسكنى بأسهل الطرق وأقلها تكلفة، بهدف التخطيط لاستعمال المساحات المتاحة بشكل يساهم في تجسيد توجهات وثائق التعمير على أرض الواقع، ولتفادي الاستعمالات العشوائية وغير العقلانية. هذا فضلا عن كون هذه السلطة تتبع أيضا مجموعة من الأدوات التي تسمح لها بتكوين رصيد عقاري في المجال الحضري. 
فآلية نزع الملكية تعتبر أداة من الأدوات المعتمد عليها في السياسة العقارية في مجال التدبير الحضري، إذ ظلت هذه الآلية تجسد القوة العمومية والوسيلة الإجبارية المستعملة من طرف الإدارة كلما اصطدمت المصلحة العامة للجماعة بمصلحة الخواص في المجال العقاري.

وقد عرف قانون نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت مجموعة من التطورات والتعديلات قبل أن يستقر في صيغته الحالية. 
ويعتبر ظهير 6 ماي 1982 من أهم الأدوات القانونية المعتمد عليها حاليا في السياسة العقارية بالمغرب، حيث لازالت تركز السلطات العمومية المغربية على مسطرة نزع الملكية كوسيلة جبرية لتدخلها في المجال العقاري، حتى تساعدها على حسن ترجمة توجهات سياسة التعمير على أرض الواقع، وبالتالي المساهمة في إنجاز الأشغال العمومية والتجهيزات والمرافق الأساسية ومختلف البرامج السكنية والصناعية والسياحية والتجارية والحرفية والترفيهية...
وتجدر الإشارة إلى أن إصدار المشرع لظهير 1982، جاء بهدف الحد من البطء والتعقيد الذي عرفته مسطرة نزع الملكية في ظل القانون السابق (1951)، بالإضافة إلى أنه يدخل في إطار سياسة تهدف إلى إعطاء السلطات العامة أو من ينوب عنها، أداة مرنة وفعالة تمكنها في آجال قصيرة من حيازة العقارات التي تحتاجها لتحقيق مشاريع التنمية الاقتصادية والاجتماعية. كما اتجه المشرع من جهة أخرى نحو تحقيق هدف آخر يوازي الهدف الأول والمتمثل في ضمان حقوق الملاك المراد نزع ملكيتهم، وخاصة منها سرعة الحصول على التعويـض .      
وتدخل مسألة التوازن بين المصلحة العامة والخاصة للأفراد في الإطار السياسي والإديولوجي للدولة، والذي يعبر عنه الدستور المغربي، حيث ينص على أن حق الملكية حق مضمون، وبأن القانون يمكن أن يحد من نطاقه ومن ممارسته إذا اقتضت ذلك ضرورة التنمية الاقتصادية والاجتماعية للأمة من جهة. كما يبرز من جهة أخرى الشروط العامة لنزع الملكية وفي جميع مراحل المسطرة وذلك لخطورة آثارها على حقوق الأفراد.
لهذا تم وضع شكليات وآجال يلتزم نازع الملكية باحترامها، حيث يخضع في ذلك للرقابة القضائية. إلا أن مسطرة نزع المكلية من أجل المنفعة العامة كوسيلة معتمدة لاقتناء الأراضي لازالت تعرف لحد اليوم بطءا وتعقيدا يعرقل سيرها. ولعل البحث عن التوازن بين تحقق المصلحتين الفردية والجماعية هو أساس تلك الصعوبة. ذلك أن احترام وتقديس حق الملكية الخاصة يتطلب إعطاءه ضمانات في مختلف مراحل المسطرة، بالإضافة إلى كون حق الملكية في المغرب لا يعتبر بسيطا.
وهكذا فإنه عند تطبيق مبادئها تظهر بسرعة مجموعة من المشاكل، حيث يعترض السلطات العامة نوع من عدم التفهم والاعتراض، ويبرز تعقيد في المدد وفي قواعد المسطرة.
وإن طول المدد في حد ذاته يعتبر أمرا شائكا، وقد يكون أساسه السير العادي للمسطرة التي يلزم أن تضمن حقوق الأفراد في مواجهة الإدارة، أو قد يعود لبعض المشاكل التي تظهر في بعض العمليات الخاصة، كما هو الشأن في نزع ملكية بعض الأراضي الجماعية أو أراضي الجيش، حيث تطرح مشاكل اجتماعية عديدة تتعلق بإعادة استقرار المقيمين عليها.
وإذا كانت أسباب البطء هذه تعتبر نسبيا عادية، فإنها في غالب الأحيان تثير الاعتراض خاصة إذا تعلق الأمر بتنظيم العمل الإداري. كما هو الشأن في التأخير في القيام بالدراسات لتحديد العقارات موضوع نزع الملكية أو في التعرض على الملاك.
إن مسألـة التوفيـق بيـن هاتيـن الضرورتيـن – ضرورة المصلحة العامة و المصلحة الخاصة – تعتبـر أساس عدم الوضوح الذي يطبع نزع الملكية، والمتمثـل في تصرفات المشرع من جهـة وتصرفات القاضي من جهة أخرى، بل وفي أساس تحديـد التعويض نفسـه  من جهة ثالثـة.
وهكذا فإن فعالية هذه الوسيلة للتحكم في السطح الحضري والسوق العقاري، تبقى مرتبطة بمسألة طريقة تحديد التعويض. فإذا كان التعويض مرتفعا نتج عنه تشجيع المضاربة العقارية، وبالتالي تظهر صعوبات السيطرة على السطح، حيث تصبح العمليات والمنجزات المرجو تحقيقها مكلفة. والمشكل العميق الذي يطرحه استعمال مسطرة نزع الملكية من قبل السلطات العمومية لاقتناء السطح اللازم لها، يكمن في الثمن المحدد للتعويـــض .

المطلب الثاني : مدى مساهمة الميثاق الجماعي الجديد في تدبير المجال الحضري
لقد مر على استقدام المشرع المغربي لإرساء قواعد اللامركزية ما يفوق الأربعين سنة، حيث تعتبر سنة 1960 هي تاريخ صدور أول نص قانوني يجسد لمفهوم التنظيم اللامركزي ببلادنا.هذا التنظيم الذي استمر تطبيقه إلى حين تاريخ صدور ظهير 1976 الذي اعتبر بمثابة الثورة الحقيقية للامركزية بالمغرب، ونقطة الانطلاقة الحقيقية للعمل الجماعي في نفس الوقت.
فمن خلال هذا القانون، أسندت للجماعـات المحليـة (الحضرية والقروية) اختصاصات هامة وواسعة قصد النهوض بالتنمية المحلية في عدة ميادين اقتصادية واجتماعية وثقافيـــة...  . فقد جعل المشرع المغربي من هذه التجربة الجماعية رهانا لكسب تحديات التنمية في شتى المجالات.
إلا أنه ونظرا للتحولات التي عرفتها البلاد من عدة نواحي اقتصادية واجتماعية وسياسية ومجالية وثقافية.. لم يعد من الممكن أن يستمر سريان مفعول ظهير 1976، خصوصا وأن المدينة المغربية قد عرفت تزايدا ديمغرافيا وتوسعا مجاليا بفعل تنامي ظاهرة الهجرة القروية إليها من جهة، وتحسن نسبة الولادات بسبب تحسن المستوى الصحي بالمملكة من جهة أخرى. وهو الأمر الذي أضحت معه المدينة المغربية اليوم تشكل المؤثر الأساسي في العمل السياسي وفي القرار الإداري بالبلاد. 
الشيء الذي فرض على الدولة اعتماد نوع من التحكم والرقابة والضغط على المدن، سواء عبر التقسيم الترابي لأغلب المدن المغربية الكبرى و"الذي اعتبره العديد من المراقبين  أنه كان تقطيعا غير ناجع، إذ طغى عليه الهاجس الأمني وغيب من حسبانه النظرة التنموية، فأدى إلى إحداث تجمعات وتكتلات سكانية لا تتوفر على أبسط الوسائل الناجعة لإيجاد الحلول المناسبة والمباشرة والمجدية لجملة من الإشكالات الحيوية المرتبطة بحياة المواطن. كما نتـج عن هذه السيـرورة ظهور أحزمة للفقـر والتهميـش تحيط بأغلب المدن المغربيـة الكبـــرى"  . هذا من جهة، ومن جهة أخرى أن هذا التحكم والرقابة والضبط تم أيضا عبر إحداث عدة إدارات ترابية ومصالح خارجية للوزارات ووكالات حضرية ومؤسسات عمومية للتعمير والإسكان.

وهكذا فقد تشتت المدينة بين هذه الإدارات والمؤسسات وأصبح من الصعب التحكم في توسعها وتوجيه نموها. كما اتضح بجلاء أنه لا يمكن تأهيل المدينة المغربية إلا بإعطائها المناعة الضرورية التي تجعلها قادرة ومؤهلة للاستجابة لمطالب وانتظارات ساكنتها.
وطبعا لن يتأتى ذلك إلا بموجب وحـدتهــا، لاسيما وأن المغرب يتجه نحو الطابع الحضري بعدما أصبح أكثر من 55 بالمائة من ساكنته حضريين يقطنون المدن والحواضر، علما أن هذه نسبة مؤهلة لتفوق ثلثي ساكنة البلاد في العقدين المقبلين.
لهذا ولأسباب تنموية واقتصادية واجتماعية أضحى من اللازم اعتماد نظرة شمولية عوض النظرة التجزيئية الأمنية، كما أصبح مطلب وحدة المدينة بالمغرب من أولويات أجندة التدبير الحضري.
وفعلا ولتفادي كل حالات التشردم التي عرفتها المدينة المغربية ومن أجل ضرورة تحسين تدبير الشأن العام المحلي، برزت مسألـة وحـدة المدينـة والتي طرحت ضمن السيرورة التاريخية للمدينة المغربية ككيان حضاري وكآليـــة لتدبير وتسيير الشأن العام المحلي، أي كنسق اجتماعي وحضاري.
لهذه الأسباب كلها قام المشرع المغربي بإعداد قانـون جديـد يحمل رقم 78.00 يتعلق بالتنظيم الجماعي، والـذي صـدر لتنفـيذه الظهيـر الشريـف رقـم 297- 02- 1 بتاريـخ 3 أكتوبر 2002. حيث استحدث هذا القانون تنظيما إداريا لا مركزيا خاصا بالمدن التي يفوق عدد سكانها 750.000 نسمة بعد أن ألغى نظام المجموعة الحضرية الذي كان مطبقا في إطار ميثاق 1976 في 14 مدينة مغربية.
وهكذا فإن هذا التنظيم الإداري الجديد يسعى إلى إحداث جماعة حضرية واحدة لتدبير شؤون المدينة، بحيث تكون هذه الأخيرة تتمتع بالشخصة المعنوية والاستقلال المالي والإداري، إذ يتولى مجلس الجماعة تسيير قضاياها بمساعدة مقاطعات لا تتوفر علــى الشخصية المعنوية ولكن تتمتع بالاستقــلال المالي والإداري وأسندت لمجالسهــا تحقيــق ما يسمى ب " اختصاصات القرب".
وقد كان هدف المشرع من وراء إحداث هذا النظام المذكور، هو وضع حد للمشاكل العويصة التي نتجت عن تقسيم بعض المدن إلى بلديات وإحداث مجموعات حضرية بها في ظل ميثاق 1976.
 فنظام المجموعة الحضرية وتعدد البلديات داخل المدينة الواحدة أدى باتفاق الجميع إلى تشتيت الجهود التنموية، وتضارب التدخلات وفوضى في التسيير، والإخلال بالتوازن بين أطراف المدينة الواحدة، وهدر المال العام وتنازع الاختصاصات... وقد نتج ذلك عن أسباب قانونية (عدم وضوح اختصاصات المجموعة الحضرية والجماعة المكونة لها، وسوء توزيع الإمكانيات بينها) وأسباب سياسية  تمثلت في الصراعات الحزبية والسياسية بين الفرق الحزبية والنقابية المكونة للمجالس المنتخبة (مجلس المجموعة ومجالس البلديات) . 
وتجدر الإشارة إلى أن توصيات لجنة وحدة المدينة المنبثقة عن المناظرة 7 حول الجماعات المحلية، كانت قد اقترحت حلين لتدبير المدن المشمولة بنظام المجموعة الحضرية. ويتجلى الحـــل الأول في الاحتفاظ بهذا النظام الأخير وذلك بإعادة النظر في المقتضيات المنظمة له، بتوضيـح الاختصاصات وتحديــد ميكانزمات وأشكال التنسيــق بين أنشطـة ومنجزات المجموعـة الحضرية والجماعات المكونـة لها. أما الحـــل الثانــي الذي تبنته أغلب الآراء المضمنة في اقتراحات الجماعات التابعة للجهات المختلفة، فتمثلت في الأخذ بنظام مجلس المدينة ومجالس المقاطعات كنظام أنجع لتدبير موحد ومنسق ومنسجم لمختلف القضايا التي تهم سكان المدينــة  .   
ولقد أخذ المشرع في القانون رقم 78.00 بالحل الثاني دون تسمية المجلس الحضري للمدينة بمجلس المدينة، بل نعته فقط بالمجلس الجماعي. واستينادا إلى المرسوم رقم 136-203 بتاريخ 25 مــارس 2003  ، فإن "التنظيم الجديد" سيطبق في  6 مدن فقط، وهي الرباط وسلا والدار البيضاء وفاس ومراكش وطنجة دون باقي المدن الأخـرى التي كانت تخضع لنظام المجموعة الحضرية والتي أحدثت بها جماعة حضرية واحدة دون مقاطعات (مجالس مقاطعات)، كما هو الشأن بالنسبة للقنيطرة وتمارة وتازة ووجدة وغيــــــرها .
إذن ومن خلال كل ما تقدم، نجد أن وحدة المدينة التي جاء بها المشرع في هذا القانون الجديد رقم 78.00 يقصد بها بالأساس، توفير أدوات التطور والرؤية التنموية البعيدة المدى سواء للمدينة أو للمجال الحضري عموما وإرساء آليات تدبير سليم لشؤونها. لأن التجربة أبانت بما لا يدع مجالا لأدنى شك، أنه حينما يتعدد المتدخلون في ظل غياب سلطة ذات القدرة الفعلية على الحسم في التدبير والتصور، لا يمكن الحديث بتاتا عن المشروع الحضـــري .
إذن فمفهوم وحدة المدينة بالمغرب، يعني عموما تجاوز الحالة التجزيئية التي تعيشها المدن المغربية، وذلك بخلق مركز قرار يتوفر على الشرعية وعلى الإمكانيات للتحكم في آليات تنفيذ تصور شامل. أي بمعنى آخر خلق إدارة سياسية واحدة داخل المدينة وهي المثمتلة في مجلس المدينة تكون قادرة على التحكم في تدبير المدينة بتحقيـق وإنجاز كـل ما تحتاجه من مرافق وتجهيزات أساسيـة وأحياء صناعيـة وأماكن ترفيهيـة... 

المطلب الثالث : بعض النصوص الأخرى التي لها علاقة بتدبير المجال
يتعلق الأمر بتواجد عدة نصوص قانونية لها ارتباط وثيق بتدبير المدن، حيث تعتبر هذه النصوص مكملة لكل القوانين المشار إليها سلفا والتي من خلالها يمكن إما قبول أو رفض تسليم رخص التعمير سواء تعلق الأمر بإنجاز عمليات البناء أو بإحداث تجزئات عقارية أو سكنية أو تقسيم للملكية العقارية.
وتشمـــل هـــذه القوانيـــن كـــلا مـــن: 
1- ظ. ش الصادر في 25 غشت 1914  : المتعلق بالمؤسسات المضرة بالصحة أو المقلقة للراحة أو الخطيرة والذي بموجبه يمنع إنشاء بعض هذه المؤسسات في المناطق السكنية، وكيفما كان الحال فانه لابد من الحصول على ترخيص بالنسبة لإحداث المؤسسات المصنفة في الدرجة الأولى  ، والتي يجب المطالبة بها أولا ثم بعد ذلك الحصول على رخصة بنائها في مرحلة ثانية، وتمنح الرخصة الأولى السلطة الحكومية المكلفة بالأشغال". 
2- ظ. ش الصادر في 2 أكتوبر 1984  : والمتعلق بالأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي فيها، حيث يفرض في جميع أنحاء المملكة ضرورة الحصول على رخصة بناء أو توسيع مساجد أو غيرها من الأماكن المخصصة لإقامة شعائر الدين الإسلامي بها  . ويسلم هذه الرخصة عامل العمالة أو الإقليم بعد استطلاع رأي المصالح المختصة بوزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية بالإضافة لوزارة السكنى وإعداد التراب  .
3- ظ. ش الصادر بتاريخ  25   دجنبر 1980  : والمتعلــق بالمحافظــة على المآثــر التاريخيــة والمناظر والكتابات المنقوشة والتحف الفنية، والذي يستلزم بشأن المباني التاريخية الحصول على ترخيص البناء بالقرب منها أو تغييرها من وزارة الثقافة،فضلا على رخصة البناء التي يسلمها رئيس المجلس الجماعي.
4- ظ. ش الصادر بتاريخ 10 نونبر 1917  : والمنظم للشركات التوكيلية لأرباب الأملاك الكائنة بالمدن، والذي ينص على إمكانية إحداث شركات توكيلية في أقسام معينة بالمدن، تتركب من أرباب الأملاك الكائنــــة فيها، وذلك إما بقصد إجراء العمل بخريطـة تتعلـــق بتصفيـــف الأبنيـة وتوسيع المدينة أو لتجزئة بعض الأملاك أو لتنظيم الطرقات الخصوصية وملحقاتها وخصوصا المماشي والسواقي المعدة لجريان الماء ومجاري المياه القذرة ولصيانة ما ذكر.
ويجوز للدولة أو البلديات أن تؤسس تلقائيا جمعيات نقابية لأرباب الأملاك الحضرية في المناطق المعدة لإحداث قسم للسكن اللائق يخصص إما لبناء عمارات وإما لإعادة بيع التجزئات المعدة للبـناء  .
5- ظ. ش الصادر بتاريخ 28 أبريـل 1961  : بشأن المحافظـة على السكـك الحديديـة وأمنها ومراقبتها واستغلالها. فهذا الظهير يمنع البناء بجوار السكك الحديديـة  ، بحيث لا يجوز تشييد أي بناء غير جدار التسييج داخل مسافة مترين اثنين من السكك الحديدية، كما يمنع الحفر   بجميع أنواعه بجوانب السكك الحديدية، وأيضا يفرض هذا القانون في الارتفاقات   بالنسبة للملاك المجاورين للسكك الحديدية من قبيل ارتفاقات التصفيف ومجرى المياه والمسافة التي ينبغي مراعاتها من أجل الأغراس وتشييدها حسبما حددت تلك الارتفاقات في النصوص المعمول بها كما يفرض أيضا ارتفاقات تضمن الرؤية بكيفية أحسن على الأملاك المجاورة أو القريبة من ملتقى طريق عمومية وسكة حديدية في صعيد واحـد  .
وفيما يخص السياجات المغروسة في الأملاك المجاورة للسكك الحديديـة   داخل منطقة ال50 سنتمترا وكذا الأشجار المغروسة داخل منطقة مترين من حدود السكك، فانه لا يمكن أبدا أن ترتفع أكثر من متر واحد فوق مستوى القضيب الحديدي في جوانب الممرات القاطعة للسكك الحديدية وعلى طول 100 متر من كل جانب لهذه الممرات.
ويمكن أن يمدد هذا الطول في حالات خصوصية بموجب قرارات لوزير الأشغال العمومية. كما أن تشذيب الأغراس المنجزة في الأراضي الواقعة بحاشية السكك يتولاه ملاكو هذه الأراضي بحيث لا يبرز أي غصن في الملك العام.
وبالنسبة للمستودعات التي تتضمن أحجار أو أشياء قابلة للالتهاب (مثل أكوام التبن وحزم السنابل أو الكلأ) وكذا المستودعات الملتهبة أو التي تحمل مواد عفنة أو غير صحية، فانه يجب أن يحترم أصحابها مسافة معينة حتى لا تكون سببا 
في مضايقة السكان أو إلحاق أخطار بصحتهم وحياتهم  .
 وتجدر الإشارة إلى أنه بالإضافة إلى كل القوانين المشار إليها أعلاه، هناك مجموعة من الدوريات والمناشير التي تصدرها السلطات المختصة لمواكبة التطورات الاجتماعية والاقتصادية التي تعرفها البلاد، ولملأ الفراغات والثغرات الموجودة ببعض النصوص القانونية وما تعرفه من تأخر في التعديلات.
هذا بالإضافة إلى أن هناك مشاريع قوانين تم إعدادها من طرف السلطة المختصة بالتعمير ولم يصادق عليها بعد، ويتعلق الأمر ب:
مشروع ق. رقم 04-04 يقضي بسن أحكام تتعلق بالسكنى والتعمير.
مشروع ق. رقم 00-42 متعلق بتأهيل العمران.
مشروع مرسوم متعلق بالمصادقة على الضابطة العامة للبناء الخاص بالسكن الاجتماعي.
    وعموما فان النصوص القانونية المعمول بها حاليا، قد مكنت السلطات العمومية على سبيل المثـــال لا الحــــصر مـــن :
إقرار شبكة مدن متميزة.
تأطير النمو الحضري للتكتلات العمرانية الكبرى.
إنشاء الملك العمومي والمحافظة عليه(الشبكة الطرقية، الأحزمة الخضراء... الخ).
تحصين المكتسبات في ميدان التراث العمراني.


التعليقات

كل التعليقات الموجودة في الموقع لا تعكس وجهة نظرنا

لا يوجد تعليق في الوقت الراهن

أضف تعليقك أيضا

أخبار ذات صلة

تابعونا على :